SELL THE HOUSE
相続した家を売りたい方へ
相続した家を売りたいと考える方が多くいらっしゃいます。
相続税がかかった方は、相続してから3年以内の売却が何かと有利になることが多いです。
売却時期や売却方法により税金の負担が異なります。
国民健康保険料の増加や医療費や介護費、助成の打ち切りなど知っておくべきことがたくさんあります。
TAX
不動産を売った方がかかる税金について
所得税・住民税
譲渡税と表現する方もおります。
売却したことに伴い売却益に対して課税される所得税を意味します。
住民税は、県民税、市民税、都民税、府民税とも言います。
いずれにしましても、個人が、土地や建物を売却し、利益が生じた場合には、その利益に対して、税金がかかります。
相続で取得した不動産の売却はほとんどが長期（所有期間5年超）です。
長期の場合、税金は所得税と住民税合わせて、20%です。
具体的には、被相続人が取得した日から売却日までにの期間で判定します。
譲渡所得金額の算式
譲渡所得金額 ＝ 売却金額＋受領した固定資産税の清算金－取得費－譲渡費用－特別控除
※譲渡所得金額とは売却により得た税金計算上の利益（儲け）の金額のことです。
プランの選択
税額 ＝ 譲渡所得金額×税率
・長期譲渡所得（所有期間５年超） 15％（所得税）5％（住民税）
※［参考］所有期間５年以下の場合 30％（所得税）9％（住民税）
税額の計算
［事例］
・2000万円で購入した土地（取得費）を3000万円で売却した。
手数料などの費用（譲渡費用）に300万円かかった。
≪譲渡所得金額の計算≫
譲渡所得金額＝3000万円（売却金額）－2000万円（取得費）－300万円（譲渡費用）－0円（特別控除）
＝700万円（譲渡所得金額）
≪税額の計算≫
税額＝700万円（譲渡所得金額）×（15%所得税＋5%住民税）＝約140万円
本事例の場合、約140万円の所得税と住民税の負担が発生します。
所得税は売却年の翌年3月、住民税は売却年の翌年6月にそれぞれ納付します。
このほか、国民健康保険加入者、後期高齢者医療保険加入者は、売却年の翌年7月に10%前後の保険料が発生します。
医療費や介護保険の自己負担の上限が売却年の翌年8月から3割になることがあります。
［参考：不動産の所有期間が5年以下の場合の税金］
約273万円の所得税、住民税がかかります！
※長期譲渡と短期譲渡では、約133万円もの差が出ます！
不動産の引き渡し時期を調整することで、税金が大きく異なります。
「相続で取得した財産を売りたいのに、短期譲渡所得税が高い…」そう思っている方へ
相続で取得した不動産を売却する場合は長期譲渡所得になる可能性が高いです。
相続の場合、相続人が不動産を取得した日（相続登記日）ではなく、被相続人が不動産を購入した日で考えます。
そのため、相続人が売却をする場合は、長期譲渡所得の税額になる可能性が高いのです。
「先祖代々の土地だから購入金額なんてわからないよ…」という方、購入金額がわからなくても大丈夫です。
購入金額が不明な場合は、譲渡価格の5％が購入価格としてみなされます。
マイホームの3000万控除
居住用財産の譲渡（マイホームの売却）をした場合は、譲渡益から最大3000万円の特別控除を受けることができます。
しかし、住宅ローン控除との併用ができませんし、同じ特例を利用したことがある場合には取り扱いに注意が必要です。
［上記事例の場合］
譲渡所得金額は以下のとおりです。
3000万円（売却金額）－2000万円（取得費）－300万円（譲渡費用）－3000万円（マイホームの控除）＝0円
つまり、税金がかからずに済みます！
売却する本人が居住している必要があります
被相続人の介護や看病のために一時的に住んでいた場合には、居住と見られてないことがありますので、慎重な判断や証拠づくりが大切です。
特別控除を受けても、なお、所得があるときは、譲渡の軽減税率を併用することが可能です。
上記の内容は、一部の情報にしかすぎません。
売却前に受けられる特例を検討し、売却方法や売却時期、適用要件を具備するための証拠づくりなど周到な準備が大切です。
日本みらい税理士法人では、相続した財産の状況や事情を把握済みですので、受けられる特例の選択や準備方法をスムーズにご案内し、
売却方法や売却に係る費用、税金、健康保険、医療費・介護費の取り扱いなどトータルに説明いたします。
SERVICE
サービスの流れ
売買価格の決定
・売主様の名義確認
・権利証の確認
・売買価格の決定
（・抵当権有の場合、抹消手続きの確認）
・諸経費の概算
・専任媒介契約書の交付
重要事項説明書
売買契約書の交付
・売主様、買主様のご署名・ご捺印
・印紙の貼付
・実印
・手付金の授受
・決定日の決定
決済
引き渡し
※1億円以上は財産の0.3%
・売買代金の授受
・領収書の交付
・司法書士による所有権移転登記
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・本人確認書類（運転免許証の写し）
・権利証交付
確定申告
弊社で作成までさせていただきます。
